shell用AI解决了一个很有意思的问题。我想知道中国房地产的折旧率年化大概是多少。然后我让AI帮我找相邻两个小区，房子的建设时间相差10年或以上的。然后计算它们的平米地价，从而得出年份差异和房屋折价的关系。最后算出来大概在2.6~5之间。
拔刀问路--经常截图评论@shell909090 如果是5的话，也就是房子在没有动用维修的情况下，会在20年内价值损失耗尽，比30年的房贷更早见鬼。
@longLiveCarryOn 你是不是对等比数列有什么误解？我口算的话，每14.5年价值腰斩一半。
@shell909090 我以为折旧率是平均分摊那样计算，如果5%，就是分20年摊销完毕。
@longLiveCarryOn 按等比数列计算。在长周期上，你使用等差数列容易前后不均。
@shell909090 不是等差数列，是等额折旧，一百万，一年五万，二十年折完，简单方便容易
@longLiveCarryOn 这样的话，同样是100万的两套房。一套已经有10年寿命了，一套是新的，两者折旧的值是不一致的。因为有十年寿命的，是从更高的值，例如150万折旧下来的。150万，均摊30年，一年折旧5万。100万均摊30年，一年折旧33000。所以同样的两套房，一套折旧5万，一套折旧33000。这样我的模型就不具备比例特性了。
@shell909090 虽然是同样的100万房子，但折旧年限就不一致了。如果没有维修的情况下，使用完就价值归零，前一套只能住20年，后一套还能用30年。你的模型要对比这些数据，应该是在同一折旧年限之下对比才会意义吧。
@longLiveCarryOn 那么，你计算租售比的时候，折旧那一栏你写百分之几呢？每年都不一样的话，你无法得出一个有意义的折旧数据，用于计算租金回报率。
@shell909090 以现值为计算点，每年摊销等额的数值，不是以每一年的现值为计算点。要是按照你的想法，最后一年的折旧率就要到100%。
@longLiveCarryOn 按照我的模型，最后的残值永远不归零啊。目前确实也没有大规模的退出案例可以参考。而实践上的例子拟合出来的结果是，房子在10-15年之内的折旧，可以基本认为是等比。在超过15年之后，就会加速。所以等比模型也是近似模型，在房龄20年内比较好用，30年以上的话就只有理论意义了。
@shell909090 我没听过使用等比的方式来折旧的，不过会计方法一般也没有硬性规定，只是确定后折旧方式后，不允许更改。
@longLiveCarryOn 等比折旧模型在数学上有个好处。在30年长周期上，你可以有一个数学上稳定的“每年折旧比例”。而不会出现折旧比例漂移问题。会计上为了解决比例漂移问题，而且是资产折旧和无风险利率不一致情况下的资产折旧比例漂移问题，搞出了一套非常复杂的方法，叫“摊余成本法”。
@shell909090 折旧思想，主要还是计算成本与收益，跟现实当中确实发生的价值损失是不一致的。用等额的方法，不一定反应现实存在真实损失，但是简单方便。如果像你用的这种等比方式，折旧率是恒定的，但因为每年的资产价值比去年要小，最后的结果折旧额反而变小了。
你讲的“摊余成本法”，是用于一些债券等资产的核算方法，能否适用于房产资产的核算呢。
@longLiveCarryOn 等额方法的严重问题是，例如我假定70年折旧100%，每年折旧多少呢？第一年好算。1.43%。四十年后呢？3.33%。所以房屋投资回报率是多少？这是一个跟房龄有关的函数，具体的方程是f(x)=0.028+1/(70-x)。所以市面上的房子到底是不是价格太高呢？需要收集每个样本点，和上面的方程绘制到一起来看。这就没有等比方法直观。
至于摊余成本法，使用的核心场景是“固定资产折旧”。我曾经讲过，房地产下行，就是把房子从公允价值计量法改为摊余成本法。本质是反映资产从“波动”变为“折旧”，也就是别指望升值了。
严格来说，任何一种折旧模型都是假设。房子不会按照理想数学模型老化。所以，一般选一种“和现实偏差小”同时“数学处理简单”的模型，就完了。
至于摊余成本法，使用的核心场景是“固定资产折旧”。我曾经讲过，房地产下行，就是把房子从公允价值计量法改为摊余成本法。本质是反映资产从“波动”变为“折旧”，也就是别指望升值了。
严格来说，任何一种折旧模型都是假设。房子不会按照理想数学模型老化。所以，一般选一种“和现实偏差小”同时“数学处理简单”的模型，就完了。
@shell909090 好吧，我不懂的太多了，说不过你。
@longLiveCarryOn 简单来说就是，长周期下计算“每年固定折旧了多少”，用等比数列比较简单。等差数列算出来的“每年折旧百分比”会随着年份变化。
@shell909090 我这个是等额折旧，不能说是等差数列。是以基年为计算基础来计算折旧，而不是每年计算一次。
@longLiveCarryOn 第一年100W，折旧5%，是5W对吧。第二年的本金是多少？95W对吧。再折旧5W，是5%么？
@shell909090 我说的是以基年为基准进行折旧，5%，100W,每年5万，等额折旧。
@longLiveCarryOn 那就会出现“今年折旧了5%，但是是以10年前房价为基准“的算法...
@longLiveCarryOn 确实都有。等比只是在数学上处理起来最简单。基础原理是时域上的自相似性。
还有，数学上的问题我就不再回复了。
还有，数学上的问题我就不再回复了。